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Wohnungseigentümer können ihr Eigentum wegen notorischer Zahlungsrückstände verlieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Möglichkeit, ihn aus der Immobilie zu klagen.


Der Bundesgerichtshof fasste hierzu Anfang 2007 folgende Entscheidung:

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer, welcher seine Wohnung weitervermietet hatte, seit 1997 sein Wohngeld jeweils erst dann beglichen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche bereits gerichtlich eingeklagt hatte. Die Rückstände bewegten sich etwa in einer Größenordnung von 3.000,00 €  bis € 4.000,00. Irgendwann im Sommer 2004 waren die übrigen Wohnungseigentümer derart verärgert, dass sie beschlossen, ihm schließlich das Eigentum auf Grundlage des Wohnungseigentümergesetzes zu entziehen.
Gegen Ihr Unterfangen diesen Beschluss nun gerichtlich durchzusetzen, verteidigte sich der ausgeschlossene Wohnungseigentümer.
Die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft blieb sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz erfolgreich.
Auch der Bundesgerichtshof bestätigte den Vorinstanzen schließlich, dass die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von gemeinschaftlichen Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen  die Entziehung des Eigentums grundsätzlich rechtfertigte.
Trotzdem hob der Senat die getroffenen Vorentscheidungen auf. Warum? Der Bundesgerichtshof hielt eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem zahlungsträgen Wohnungseigentümer nur dann für die Gemeinschaft als unzumutbar, wenn die Gemeinschaft ihn vor der Beschlussfassung zur anstehenden Entziehung hinreichend abgemahnt habe. Dies hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft versäumt. Die Klagen auf Zahlung der einzelnen Rückstände reichten für eine Abmahnung nicht aus.

Das Wohnungseigentümergesetz setzt dem reinen Wortlaut der einschlägigen Vorschrift zum Entzug des Eigentums nach keine Abmahnung voraus. Die gefundene Entscheidung verdeutlicht daher nur allzu gut, dass der Laie allein bei Lektüre des Gesetzestextes überfordert ist, ohne die hinter der Regelung stehende Dogmatik oder die einschlägig hierzu erschienene Rechtssprechung zu kennen.

Bei derart komplexen Sach- und Rechtsfragen mit großer Tragweite sollte demnach zunächst immer der Rechtsrat eines fachkundigen Rechtsanwalts eingeholt werden.

BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az.: V ZR 26/06